“지금은 눈에 보이는 '입지와 외형'보다, 숨은 비용까지 포함한 '실질 가치'의 시대”
2025년 2분기 서울 오피스 임대시장은 클러스터링 심화와 FTQ(상향이전) 가속 속에서 권역·등급 간 격차가 뚜렷해졌다.
- 공실률과 임대료
그림1. 서울 권역별 공실률, NOC 현황 (자료. NAI Korea 리서치센터)
공실률은 CBD만 신규공급·이전 영향으로 2%대 중후반으로 소폭 상승했고, GBD는 1%대 초반의 초저공실을 유지하였다. YBD는 2%대 후반으로 하락세를 이어가며 회복세가 확연하다.
임대료(NOC)는 GBD 프라임이 권역 최상단을 지키고, CBD는 프라임만 소폭 상승했으며 YBD 프라임은 조정이 나타났다. 요컨대 프라임은 강·보합, A등급은 조정이라는 ‘질적 양극화’가 확산된다.
그림2. 프라임과 중대형 규모별 공실률과 NOC 비교 (자료. NAI Korea 리서치센터)
등급·규모별로 보면 GBD 프라임은 초저공실로 가격 상단을 방어하는 반면, A등급은 공실·임대료 조정이 상대적으로 두드러진다. CBD는 프라임 공실이 다소 늘어도 가격은 방어하는 양상이며, YBD는 전반 공실 하락에도 프라임 일부에서 가격 재조정이 진행된다.
- 업종별 임대차 특징
업종별 임대차 특징으로, 금융은 YBD, ICT/플랫폼은 GBD로 수요가 집적되고 노후 비프라임은 리모델링·관리비·인센티브 개선 없이는 경쟁력이 약화되고 있다. 동일 권역 내 재배치와 마곡 등 신(新)업무지구로의 이전이 병행되는 것도 특징이다.
- 전망 및 상황별 전략
단기(Q3)에는 대형 신규공급이 제한적이어서 GBD의 견조함과 YBD의 회복 기조가 지속될 가능성이 크다. CBD는 선택적 공실이 남아 조건경쟁이 이어질 전망이다. 다만 중기(’26년 이후)에는 CBD 정비사업 물량이 순차 반영되며 공실 상방 압력이 커질 수 있다. 이에 임대인은 프라임·리모델링 자산은 명목가를 유지하되 유효임대료를 정교하게 설계하고, A등급·중형은 층 분할 · 턴키 인테리어 · 전용면적 효율성 제고 · 주차/EV 편의성 · 관리비 투명화 등 패키지로 흡수를 가속해야 한다. 임차인은 GBD·YBD에서 조기 탐색과 결정으로 선점 효과를 극대화하고, CBD의 신규·전대 물량에서는 조건경쟁을 활용해 TCO(Total Cost of Occupancy)를 낮추는 전략이 합리적이다.
“지금은 눈에 보이는 '입지와 외형'보다, 숨은 비용까지 포함한 '실질 가치'의 시대”
2025년 2분기 서울 오피스 임대시장은 클러스터링 심화와 FTQ(상향이전) 가속 속에서 권역·등급 간 격차가 뚜렷해졌다.
- 공실률과 임대료
그림1. 서울 권역별 공실률, NOC 현황 (자료. NAI Korea 리서치센터)
공실률은 CBD만 신규공급·이전 영향으로 2%대 중후반으로 소폭 상승했고, GBD는 1%대 초반의 초저공실을 유지하였다. YBD는 2%대 후반으로 하락세를 이어가며 회복세가 확연하다.
임대료(NOC)는 GBD 프라임이 권역 최상단을 지키고, CBD는 프라임만 소폭 상승했으며 YBD 프라임은 조정이 나타났다. 요컨대 프라임은 강·보합, A등급은 조정이라는 ‘질적 양극화’가 확산된다.
그림2. 프라임과 중대형 규모별 공실률과 NOC 비교 (자료. NAI Korea 리서치센터)
등급·규모별로 보면 GBD 프라임은 초저공실로 가격 상단을 방어하는 반면, A등급은 공실·임대료 조정이 상대적으로 두드러진다. CBD는 프라임 공실이 다소 늘어도 가격은 방어하는 양상이며, YBD는 전반 공실 하락에도 프라임 일부에서 가격 재조정이 진행된다.
- 업종별 임대차 특징
업종별 임대차 특징으로, 금융은 YBD, ICT/플랫폼은 GBD로 수요가 집적되고 노후 비프라임은 리모델링·관리비·인센티브 개선 없이는 경쟁력이 약화되고 있다. 동일 권역 내 재배치와 마곡 등 신(新)업무지구로의 이전이 병행되는 것도 특징이다.
- 전망 및 상황별 전략
단기(Q3)에는 대형 신규공급이 제한적이어서 GBD의 견조함과 YBD의 회복 기조가 지속될 가능성이 크다. CBD는 선택적 공실이 남아 조건경쟁이 이어질 전망이다. 다만 중기(’26년 이후)에는 CBD 정비사업 물량이 순차 반영되며 공실 상방 압력이 커질 수 있다. 이에 임대인은 프라임·리모델링 자산은 명목가를 유지하되 유효임대료를 정교하게 설계하고, A등급·중형은 층 분할 · 턴키 인테리어 · 전용면적 효율성 제고 · 주차/EV 편의성 · 관리비 투명화 등 패키지로 흡수를 가속해야 한다. 임차인은 GBD·YBD에서 조기 탐색과 결정으로 선점 효과를 극대화하고, CBD의 신규·전대 물량에서는 조건경쟁을 활용해 TCO(Total Cost of Occupancy)를 낮추는 전략이 합리적이다.