2025년 1분기 서울 상업용 부동산 임대차 시장은 경기 불확실성과 고금리 기조 속에서 일부 대형 공실 해소, 임차 수요 재배치 등이 맞물려
권역별·자산별 양극화가 한층 뚜렷해졌다.
1. 임대차 시장 동향
서울 프라임 오피스 시장의 평균 NOC는 256,392원으로 전분기 대비 1.5% 상승했다. 권역별로는 GBD가 297,331원으로 가장 높았고, CBD 279,681원, YBD 220,507원, SBD 256,392원, ETC 189,730원 순으로 나타났다. GBD의 경우, 강남권 프라임 오피스 수요가 견고해 높은 수준을 유지했다.
공실률을 보면, CBD는 일부 신규 공급과 기존 임차인의 이전으로 2.16%에서 3.5%로 상승했다. GBD는 일부 대기업 이전과 중소형 임차인의 퇴거로 3.06%를 기록하며 소폭 상승했다. 반면 YBD는 국민은행, 미래에셋생명 등 대형 금융사들의 신규 입주로 4.1%로 전분기 대비 1.9%p 감소했다. SBD와 ETC는 각각 2.83%와 2.93%로 소폭 변동이 있었다.
그림1. 권역별 NOC 및 공실률
자료. NAI Korea 리서치 센터
CBD 내 Project 107은 삼성화재, SKC 등 신규 임차인을 확보했지만, 초기 공실 해소에는 시간이 더 걸릴 것으로 보인다. GBD에서는 강남파이낸스플라자와 아이콘삼성빌딩 등 프라임급 자산이 사옥 수요를 중심으로 꾸준한 임차인 유입을 보였다. YBD는 앵커원, 원센티널에 대형 금융사와 IT기업들이 입주하며 대형 공실이 빠르게 해소되었다.
리테일 시장에서는 권역별로 엇갈린 흐름이 나타났다. 성수, 한남은 여전히 수요가 높고 임대료가 상승했지만, 권리금 부담이 커지고 있다. 반면 가로수길은 공실률이 30%대로 지속되며, 명동·강남 일부 상권은 대형 임차인의 이탈로 공실률이 상승했다. 일부 상권은 임차인들의 부담으로 인해 임대료가 하락하는 모습도 나타났다.
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2. 임차인 수요와 주요 변화
임차인들의 권역 내·외 이동은 전체 공실 해소 면적 중 상당 부분이 '기타 권역 → 프라임 오피스'로의 상향 이동이었다. 신규 조직의 비율이 높았고, 기존 프라임 내 수평 이동과 증평(면적 확장)은 상대적으로 낮았다. 이러한 변화는 대형 금융사 및 정보통신업체의 전략적 재배치, 일부 빅테크 기업의 구조조정 등 복합적 요인의 결과로 분석된다.
주요 임차 업종은 정보통신업, 금융·보험업 순으로 집계되었다. 특히 강남권역에서는 IT 기반 스타트업과 글로벌 IT기업의 신규·재배치가 활발히 이루어졌다. YBD는 국민은행을 비롯한 대형 금융사들의 이전으로 대규모 공실이 해소되었으며, 이로 인해 권역별 수요는 프라임 오피스를 중심으로 재편되는 흐름을 보였다.
그림2. 주요 임차사 이전 현황
자료. NAI Korea 리서치 센터
3. 향후 전망과 시사점
2025년 2분기에는 KT 광화문 West가 공급될 예정이지만, 단기적으로 추가 공급은 제한적일 것으로 전망된다. 그러나 2026년 이후부터는 CBD를 중심으로 대규모 정비사업이 순차적으로 진행되며, 중장기적으로는 CBD의 공실률 상승 압력이 불가피할 것으로 예상된다.
고금리·저성장 기조는 기업들의 보수적인 스탠스를 고착화해 임차 수요의 즉각적인 확대를 억제할 것으로 보인다. 다만, 금융사, 정보통신업체, 일부 전략적 투자자들의 사옥·사무공간 수요는 일부 유지될 것으로 전망된다. 이에 따라 고품질·리모델링 자산에 대한 선별적 수요가 강화될 것이며, 프라임 오피스를 중심으로 한 임차 활동은 당분간 지속될 가능성이 높다.
종합적으로 서울 오피스 임대차 시장은 프라임급 오피스를 중심으로 수요가 재편되는 가운데, 권역별·자산별 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다. 기업들은 보다 안정적이고 우수한 입지와 자산의 품질을 우선시하며 신중하게 이전을 검토할 시점이다. 앞으로는 공급-수요 간 미스매치를 해소하기 위한 전략적 대응이 한층 중요해질 것으로 분석된다.
2025년 1분기 서울 상업용 부동산 임대차 시장은 경기 불확실성과 고금리 기조 속에서 일부 대형 공실 해소, 임차 수요 재배치 등이 맞물려
권역별·자산별 양극화가 한층 뚜렷해졌다.
1. 임대차 시장 동향
서울 프라임 오피스 시장의 평균 NOC는 256,392원으로 전분기 대비 1.5% 상승했다. 권역별로는 GBD가 297,331원으로 가장 높았고, CBD 279,681원, YBD 220,507원, SBD 256,392원, ETC 189,730원 순으로 나타났다. GBD의 경우, 강남권 프라임 오피스 수요가 견고해 높은 수준을 유지했다.
공실률을 보면, CBD는 일부 신규 공급과 기존 임차인의 이전으로 2.16%에서 3.5%로 상승했다. GBD는 일부 대기업 이전과 중소형 임차인의 퇴거로 3.06%를 기록하며 소폭 상승했다. 반면 YBD는 국민은행, 미래에셋생명 등 대형 금융사들의 신규 입주로 4.1%로 전분기 대비 1.9%p 감소했다. SBD와 ETC는 각각 2.83%와 2.93%로 소폭 변동이 있었다.
그림1. 권역별 NOC 및 공실률
CBD 내 Project 107은 삼성화재, SKC 등 신규 임차인을 확보했지만, 초기 공실 해소에는 시간이 더 걸릴 것으로 보인다. GBD에서는 강남파이낸스플라자와 아이콘삼성빌딩 등 프라임급 자산이 사옥 수요를 중심으로 꾸준한 임차인 유입을 보였다. YBD는 앵커원, 원센티널에 대형 금융사와 IT기업들이 입주하며 대형 공실이 빠르게 해소되었다.
리테일 시장에서는 권역별로 엇갈린 흐름이 나타났다. 성수, 한남은 여전히 수요가 높고 임대료가 상승했지만, 권리금 부담이 커지고 있다. 반면 가로수길은 공실률이 30%대로 지속되며, 명동·강남 일부 상권은 대형 임차인의 이탈로 공실률이 상승했다. 일부 상권은 임차인들의 부담으로 인해 임대료가 하락하는 모습도 나타났다.
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2. 임차인 수요와 주요 변화
임차인들의 권역 내·외 이동은 전체 공실 해소 면적 중 상당 부분이 '기타 권역 → 프라임 오피스'로의 상향 이동이었다. 신규 조직의 비율이 높았고, 기존 프라임 내 수평 이동과 증평(면적 확장)은 상대적으로 낮았다. 이러한 변화는 대형 금융사 및 정보통신업체의 전략적 재배치, 일부 빅테크 기업의 구조조정 등 복합적 요인의 결과로 분석된다.
주요 임차 업종은 정보통신업, 금융·보험업 순으로 집계되었다. 특히 강남권역에서는 IT 기반 스타트업과 글로벌 IT기업의 신규·재배치가 활발히 이루어졌다. YBD는 국민은행을 비롯한 대형 금융사들의 이전으로 대규모 공실이 해소되었으며, 이로 인해 권역별 수요는 프라임 오피스를 중심으로 재편되는 흐름을 보였다.
그림2. 주요 임차사 이전 현황
자료. NAI Korea 리서치 센터
3. 향후 전망과 시사점
2025년 2분기에는 KT 광화문 West가 공급될 예정이지만, 단기적으로 추가 공급은 제한적일 것으로 전망된다. 그러나 2026년 이후부터는 CBD를 중심으로 대규모 정비사업이 순차적으로 진행되며, 중장기적으로는 CBD의 공실률 상승 압력이 불가피할 것으로 예상된다.
고금리·저성장 기조는 기업들의 보수적인 스탠스를 고착화해 임차 수요의 즉각적인 확대를 억제할 것으로 보인다. 다만, 금융사, 정보통신업체, 일부 전략적 투자자들의 사옥·사무공간 수요는 일부 유지될 것으로 전망된다. 이에 따라 고품질·리모델링 자산에 대한 선별적 수요가 강화될 것이며, 프라임 오피스를 중심으로 한 임차 활동은 당분간 지속될 가능성이 높다.
종합적으로 서울 오피스 임대차 시장은 프라임급 오피스를 중심으로 수요가 재편되는 가운데, 권역별·자산별 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있다. 기업들은 보다 안정적이고 우수한 입지와 자산의 품질을 우선시하며 신중하게 이전을 검토할 시점이다. 앞으로는 공급-수요 간 미스매치를 해소하기 위한 전략적 대응이 한층 중요해질 것으로 분석된다.