지난 달 칼럼의 첫 문장은 “2025년 여름은 참 뜨겁습니다.”이었습니다. 2025.9.1일자 오늘 뉴스에서는 올 여름(6/1~8/31)은 전국 평균 기온이 25.7도로 한국에서 기상관측이 시작된 1973년이후 가장 더웠다는 보도가 나왔습니다. 역대 가장 더웠던 2024년보다도 0.1도 높아져 최고 기록을 갱신했다고 합니다. 기후학자들의 말처럼 올 해 여름이 제일 시원한 여름이 될 지도 모르겠습니다. 그럼에도 불구하고 9월에 들어서면서 아침 기온이 많이 내려갔습니다. 가을이 다시 찾아오고 있습니다.
최근 부동산업계는 CBD 지역의 공급과잉에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 지금 이 시점이 가장 공실률이 낮은 시기가 아닌가 하는 걱정이 많은 것 같습니다. 한국은 제조업, 대기업 중심으로 80년대까지 고도성장을 하였고, 90년대에는 은행, 보험, 증권 등 금융산업이 크게 확장하였습니다. 80년대 중반부터 서울 도심에 대형 오피스 건물들이 들어서기 시작했고, 90년대 초반에는 여의도에 증권사 대형 사옥이 들어서기 시작했습니다.
여의도 63스퀘어(구 63빌딩)는 지상 60층 지하 3층 약 5만평 규모로, 79년에 착공하여, 85년에 준공된 당시 상징적인 대표 오피스 건축물이었습니다. 이 대한생명 63빌딩 사옥은 다른 기업들에 많은 자극을 주었고 대한생명의 보험상품을 판매하는 마케팅으로 활용되었습니다. 이에 고무된 다른 보험사들은 경쟁적으로 전국에 오피스 건물을 신축되는 계기가 되기도 했습니다.
IMF외환위기로 공사가 멈추었던 3만 6천평 규모의 광화문 서울파이낸스센터(GFC)가 2001년에 싱가폴 GIC자금으로 준공되었습니다. 비슷한 시기 역삼역에 있는 6만 4천평 규모의 강남파이낸스타워(GFC) 또한 95년 착공후 IMF로 어려움을 겪다가 싱가폴GIC 자금으로 2001년에 준공되었습니다. 당시 이들 대형 건물들은 준공되고 2 ~ 3.5년 공실률이 안정화되었습니다. 같은 건물에서 여러 개 층을 이어 연층을 사용하기를 원하는 대기업, 회계법인, 법무법인 들이 입주하였고, 임직원들은 교통이 편한 역세권에 대형 아케이드를 가진 편의성 높은 건물을 선호했습니다. 지하 아케이드는 다양한 음식점들이 들어섰고, 편의점, 병의원, 헬스장 등 입주사의 임직원들의 편의성이 높았고, 넓은 주차장이 매력적이었습니다. 호텔기업이 아케이드를 전체 master lease하는 서비스가 시작되기도 했습니다.
서울 오피스 시장은 2003년 이후 연평균 20~30만 평 정도 새로운 오피스가 공급되었습니다. 2020년 여의도에 파크원이 들어선 해는 서울 전체 40만평 정도 공급이 되었지만, 2021~2023년에는 15만평이 채 되지 않았고 2024년에는 마곡 등 기타권역에서 25만평 정도 신축되어 35만 평이 공급되었습니다. 지금 최근 인허가를 받았거나 착공에 들어간 사업장이 급격히 증가하여 2028년과 2029년 두 해 모두 약 40만평 이상 공급될 것으로 보입니다. 일부 자문사들의 예측은 서울 오피스 공실률은 2030년 무렵에는 CBD가 약 15% 정도, GBD는 약 10%, 여의도는 약 3% 정도 될 것으로 예측하고 있습니다.
우리가 거리에서 보는 오피스 빌딩은 항상 그 자리에 서 있고, 새로운 건물들이 생겨나지만 신축년도에 따라서 조금씩 진화하였습니다. 오피스 기준층 천정고는 과거 2.4M에서 최근 3.2M까지 높아지고 있고, 주차장 램프 폭도 차량의 크기가 커짐에 따라 넓어지고 있으며, 무인주차 시스템, 에너지효율화, LEED인증, Smart Office 기술까지 조금씩 혁신이 도입되고 있습니다. 일부 대형 오피스는 경쟁력 제고를 위해서 헬스장, 샤워장, 수면실, 컨시어지, 발렛, 공유회의실 등 다양한 서비스를 제공하고 임대마케팅을 강화하고 있습니다
서울 도심에서는 서울역 북부역세권, 힐튼호텔 재건축, 서소문 지구, 세운상가, 을지로구역 등에서 많은 오피스 공급이 예상됩니다. 이들 새롭게 신축되는 오피스 빌딩들은 최고의 사양과 서비스plan, 효율적이고 창의적인 디자인을 통해서 임대마케팅을 할 것으로 보입니다. 무엇보다 1990년대 준공된 건물들은 이제 35년이 경과하였기 때문에 재건축과 리모델링 등 오피스 경쟁력에 대한 진지한 고민을 하여야 할 것 같습니다. 미국의 경우에도 노후화된 오피스 공실률이 매우 높습니다.
소비자들이 편의성이 좋은 새물건을 선호하는 것처럼, 임차인과 임직원들은 교통의 편의성과 업무 효율성, 가격경쟁력을 최우선 순으로 선택할 것으로 보입니다. 그래서 부동산운용업계의 화두는 Flight to Quality입니다. “더 좋은 자산으로 이동”을 뜻하는데 “최고급으로 지어라”라는 슬로건입니다.
이에 반해 경기의 하방을 염려하는 분들은 Flight to Quality보다 Flight to Value (Bang for the buck: 가성비 투자) 투자전략을 말합니다. 이른 바 가성비 전략입니다. CBD, GBD, YBD 업무권역에서 다소 벗어난 프라임 오피스 투자전략입니다. 최근 건축자재비 인상과 산업재해 예방으로 인해서 공사기간이 많이 길어져 공사비가 많이 증가했습니다. 그로 인해 오피스 공사비는 평당 약 1,000만원을 넘어서고 있고 공사기간의 이자를 포함하면 약 1,300만원까지 소요될 예정입니다. (<MOVE>의 공사비 분석에 따르면 2025년 상반기 기준 주거시설은 평당 7백~1천만원, 물류는 460~610만원/평, 호텔은 1,100~1,600만원/평) 다소 외곽지역에 프라임 오피스를 평당 2,000만원 전후에서 투자하면서 핵심업무권역에서 임대료 비용절감을 위해 이전하는 기업들의 수요를 타겟으로 하는 전략입니다. 최근 SSG, 11번가, 대림그룹 등 대기업이 핵심권역에서 영등포와 광명, 마곡 등 외곽으로 이전하는 사례도 있었습니다.
도시의 건축물은 사유재이면서 도시 인프라입니다. 우리가 해외를 나가면 많은 오피스 전망대를 방문합니다. 뉴욕 맨해튼의 엠파이어빌딩, 록펠러센터는 가장 오래된 오피스 전망대입니다. 이에 더해 최근 뉴욕에는 원 월드 트레이드 센터(104층, 높이 541m, 2015년 개장, 100~102층 3개층이 전망대시설로 운영중), 허드슨 야드 30번지(73층, 387m, 2020년 개장, 유리바닥 Sky deck으로 유명)도 관광객 명소로 자리잡았습니다. 서울에서 새로 신축되는 프라임 오피스들이 서울을 관광지로 더 이끄는 명소가 되도록 창의적이고 멋진 공간을 만들어 내길 기대합니다. 서울시도 이러한 사회 인프라 촉진 제도를 통해 도시재생을 유인하여야 하겠습니다. 80~90년대생 오피스들은 이제 remodeling혹은 rebuilding을 통해서 새롭게 다시 태어날 방안을 진지하게 고민해야 할 시대가 왔습니다. “Flight to Quality” - 서울을 더욱 멋진 관광 명소로 만드는 인프라 공간이 되길 기대해봅니다. 감사합니다.
지난 달 칼럼의 첫 문장은 “2025년 여름은 참 뜨겁습니다.”이었습니다. 2025.9.1일자 오늘 뉴스에서는 올 여름(6/1~8/31)은 전국 평균 기온이 25.7도로 한국에서 기상관측이 시작된 1973년이후 가장 더웠다는 보도가 나왔습니다. 역대 가장 더웠던 2024년보다도 0.1도 높아져 최고 기록을 갱신했다고 합니다. 기후학자들의 말처럼 올 해 여름이 제일 시원한 여름이 될 지도 모르겠습니다. 그럼에도 불구하고 9월에 들어서면서 아침 기온이 많이 내려갔습니다. 가을이 다시 찾아오고 있습니다.
최근 부동산업계는 CBD 지역의 공급과잉에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 지금 이 시점이 가장 공실률이 낮은 시기가 아닌가 하는 걱정이 많은 것 같습니다. 한국은 제조업, 대기업 중심으로 80년대까지 고도성장을 하였고, 90년대에는 은행, 보험, 증권 등 금융산업이 크게 확장하였습니다. 80년대 중반부터 서울 도심에 대형 오피스 건물들이 들어서기 시작했고, 90년대 초반에는 여의도에 증권사 대형 사옥이 들어서기 시작했습니다.
여의도 63스퀘어(구 63빌딩)는 지상 60층 지하 3층 약 5만평 규모로, 79년에 착공하여, 85년에 준공된 당시 상징적인 대표 오피스 건축물이었습니다. 이 대한생명 63빌딩 사옥은 다른 기업들에 많은 자극을 주었고 대한생명의 보험상품을 판매하는 마케팅으로 활용되었습니다. 이에 고무된 다른 보험사들은 경쟁적으로 전국에 오피스 건물을 신축되는 계기가 되기도 했습니다.
IMF외환위기로 공사가 멈추었던 3만 6천평 규모의 광화문 서울파이낸스센터(GFC)가 2001년에 싱가폴 GIC자금으로 준공되었습니다. 비슷한 시기 역삼역에 있는 6만 4천평 규모의 강남파이낸스타워(GFC) 또한 95년 착공후 IMF로 어려움을 겪다가 싱가폴GIC 자금으로 2001년에 준공되었습니다. 당시 이들 대형 건물들은 준공되고 2 ~ 3.5년 공실률이 안정화되었습니다. 같은 건물에서 여러 개 층을 이어 연층을 사용하기를 원하는 대기업, 회계법인, 법무법인 들이 입주하였고, 임직원들은 교통이 편한 역세권에 대형 아케이드를 가진 편의성 높은 건물을 선호했습니다. 지하 아케이드는 다양한 음식점들이 들어섰고, 편의점, 병의원, 헬스장 등 입주사의 임직원들의 편의성이 높았고, 넓은 주차장이 매력적이었습니다. 호텔기업이 아케이드를 전체 master lease하는 서비스가 시작되기도 했습니다.
서울 오피스 시장은 2003년 이후 연평균 20~30만 평 정도 새로운 오피스가 공급되었습니다. 2020년 여의도에 파크원이 들어선 해는 서울 전체 40만평 정도 공급이 되었지만, 2021~2023년에는 15만평이 채 되지 않았고 2024년에는 마곡 등 기타권역에서 25만평 정도 신축되어 35만 평이 공급되었습니다. 지금 최근 인허가를 받았거나 착공에 들어간 사업장이 급격히 증가하여 2028년과 2029년 두 해 모두 약 40만평 이상 공급될 것으로 보입니다. 일부 자문사들의 예측은 서울 오피스 공실률은 2030년 무렵에는 CBD가 약 15% 정도, GBD는 약 10%, 여의도는 약 3% 정도 될 것으로 예측하고 있습니다.
우리가 거리에서 보는 오피스 빌딩은 항상 그 자리에 서 있고, 새로운 건물들이 생겨나지만 신축년도에 따라서 조금씩 진화하였습니다. 오피스 기준층 천정고는 과거 2.4M에서 최근 3.2M까지 높아지고 있고, 주차장 램프 폭도 차량의 크기가 커짐에 따라 넓어지고 있으며, 무인주차 시스템, 에너지효율화, LEED인증, Smart Office 기술까지 조금씩 혁신이 도입되고 있습니다. 일부 대형 오피스는 경쟁력 제고를 위해서 헬스장, 샤워장, 수면실, 컨시어지, 발렛, 공유회의실 등 다양한 서비스를 제공하고 임대마케팅을 강화하고 있습니다
서울 도심에서는 서울역 북부역세권, 힐튼호텔 재건축, 서소문 지구, 세운상가, 을지로구역 등에서 많은 오피스 공급이 예상됩니다. 이들 새롭게 신축되는 오피스 빌딩들은 최고의 사양과 서비스plan, 효율적이고 창의적인 디자인을 통해서 임대마케팅을 할 것으로 보입니다. 무엇보다 1990년대 준공된 건물들은 이제 35년이 경과하였기 때문에 재건축과 리모델링 등 오피스 경쟁력에 대한 진지한 고민을 하여야 할 것 같습니다. 미국의 경우에도 노후화된 오피스 공실률이 매우 높습니다.
소비자들이 편의성이 좋은 새물건을 선호하는 것처럼, 임차인과 임직원들은 교통의 편의성과 업무 효율성, 가격경쟁력을 최우선 순으로 선택할 것으로 보입니다. 그래서 부동산운용업계의 화두는 Flight to Quality입니다. “더 좋은 자산으로 이동”을 뜻하는데 “최고급으로 지어라”라는 슬로건입니다.
이에 반해 경기의 하방을 염려하는 분들은 Flight to Quality보다 Flight to Value (Bang for the buck: 가성비 투자) 투자전략을 말합니다. 이른 바 가성비 전략입니다. CBD, GBD, YBD 업무권역에서 다소 벗어난 프라임 오피스 투자전략입니다. 최근 건축자재비 인상과 산업재해 예방으로 인해서 공사기간이 많이 길어져 공사비가 많이 증가했습니다. 그로 인해 오피스 공사비는 평당 약 1,000만원을 넘어서고 있고 공사기간의 이자를 포함하면 약 1,300만원까지 소요될 예정입니다. (<MOVE>의 공사비 분석에 따르면 2025년 상반기 기준 주거시설은 평당 7백~1천만원, 물류는 460~610만원/평, 호텔은 1,100~1,600만원/평) 다소 외곽지역에 프라임 오피스를 평당 2,000만원 전후에서 투자하면서 핵심업무권역에서 임대료 비용절감을 위해 이전하는 기업들의 수요를 타겟으로 하는 전략입니다. 최근 SSG, 11번가, 대림그룹 등 대기업이 핵심권역에서 영등포와 광명, 마곡 등 외곽으로 이전하는 사례도 있었습니다.
도시의 건축물은 사유재이면서 도시 인프라입니다. 우리가 해외를 나가면 많은 오피스 전망대를 방문합니다. 뉴욕 맨해튼의 엠파이어빌딩, 록펠러센터는 가장 오래된 오피스 전망대입니다. 이에 더해 최근 뉴욕에는 원 월드 트레이드 센터(104층, 높이 541m, 2015년 개장, 100~102층 3개층이 전망대시설로 운영중), 허드슨 야드 30번지(73층, 387m, 2020년 개장, 유리바닥 Sky deck으로 유명)도 관광객 명소로 자리잡았습니다. 서울에서 새로 신축되는 프라임 오피스들이 서울을 관광지로 더 이끄는 명소가 되도록 창의적이고 멋진 공간을 만들어 내길 기대합니다. 서울시도 이러한 사회 인프라 촉진 제도를 통해 도시재생을 유인하여야 하겠습니다. 80~90년대생 오피스들은 이제 remodeling혹은 rebuilding을 통해서 새롭게 다시 태어날 방안을 진지하게 고민해야 할 시대가 왔습니다. “Flight to Quality” - 서울을 더욱 멋진 관광 명소로 만드는 인프라 공간이 되길 기대해봅니다. 감사합니다.