1. 거래 규모 변화
최근 5년간 서울 상업용부동산 시장은 뚜렷한 거래 위축 국면을 보였다. 2021년 약 30조 원에 달했던 거래금액은 2023년 11.6조 원, 2025년 11.9조 원(9월 30일 현재) 수준으로 축소되었다. 거래건수 역시 전월 150건에서 107건으로 감소하며 시장 유동성이 전반적으로 위축되었음을 보여준다. 금리 고착화, 기관투자자의 리스크 관리 강화, 외국인 자본 유입 둔화 등이 이러한 조정의 배경으로 지목된다.
그림1. 서울 상업용부동산 거래금액 추이 (위: 월별, 아래: 연도별)
자료. 비스킷 (일반거래 기준)
2. 쉐어딜의 구조적 확대
이러한 거래 위축 국면 속에서 쉐어딜(Share Deal)의 비중은 오히려 확대되었다. 전체 거래금액 기준 쉐어딜 비중은 2021년 1.2%에 불과했으나, 2023년 6.9%, 2025년에는 9.2%까지 상승하였다. 이는 외부 매수세가 약화된 환경에서 운용사들이 내부거래를 통해 유동성을 확보하고, 자산가치를 방어하려는 전략을 선택했음을 보여준다.
그림2. 상업용 부동산 시장 쉐어딜 비율 (5년간 일반, 집합, 쉐어딜 포함) 단위: 억 원 |
| 거래년도 | 쉐어딜 | 에셋딜 | 총거래금액 |
|---|
| 2021 | 6,200 | 495,147 | 501,347 |
| 2022 | 10,848 | 315,830 | 326,678 |
| 2023 | 16,416 | 221,455 | 237,871 |
| 2024 | 7,650 | 327,512 | 335,162 |
| 2025 | 21,078 | 206,953 | 228,031 |
자료. NAI Korea 리서치센터
특히 주목할 부분은 쉐어딜 내부에서 나타나는 가격 차이이다. 동일 운용사 내 펀드 간 거래는 평당 약 2,910만 원으로, 서로 다른 운용사 간 거래(평당 약 2,830만 원)보다 높은 수준에서 체결되는 경향이 있다. 이러한 차이는 단순한 가격 왜곡이 아니라, 다음과 같은 구조적 요인에서 기인한다고 볼 수 있다.
- NAV 방어 효과
동일 운용사 내부 거래는 운용사가 관리 중인 여러 펀드의 순자산가치(NAV)를 안정적으로 유지하기 위한 목적일 수 있다. 이는 투자자에게 급격한 평가손실을 피하게 하여 시장 충격을 완화하는 긍정적 효과를 가진다.
- 유동성 관리 기능
만기가 도래한 펀드의 자산을 다른 펀드로 이관하는 과정에서, 운용사가 적정·보수적 가격을 책정함으로써 자금흐름을 원활하게 유지한다. 이는 차환 및 유동성 압박 상황에서 투자자 보호 장치로 기능한다.
- 보수적 평가 관행
동일 운용사 내부 이관은 외부 매각보다 리스크를 더 보수적으로 반영하는 경향이 있으며, 이 때문에 가격이 상대적으로 높게 나타날 수 있다. 이는 오히려 가치 저평가를 피하려는 합리적 조정으로 해석 가능하다.
따라서 동일 운용사 간 쉐어딜의 높은 가격은 불합리한 거래라기보다, 펀드 구조와 자본시장 제약 속에서 나타나는 합리적 조정 결과로 이해하는 것이 적절해보인다.
3. 시사점
첫째, 시장 통계에 반영되는 거래가격이 실제 외부 수요에 기인한 것인지, 내부거래의 결과인지 구분해야 한다.
둘째, 향후 시장 분석에서는 단순히 쉐어딜과 에셋딜을 이분법적으로 나누는 것을 넘어, 쉐어딜 유형(동일 운용사 vs. 교차 운용사)까지 구분한 심층 분석이 필요하다.
셋째, 국내 대체투자 시장이 성숙할수록 운용사 내부 유동성 조정 거래는 더욱 빈번해질 것이며, 이는 거래량 위축기에도 시장 가격의 안정성을 보완하는 기능을 수행할 것이다.
4. 결론
서울 상업용부동산 시장은 단순한 거래량 축소를 넘어, 거래 구조의 질적 변화를 경험하고 있다. 특히 2023년과 2025년 사례에서 확인되듯, 동일 운용사 간 쉐어딜 확대는 시장가격 방어와 유동성 조정의 제도적·합리적 수단으로 자리 잡고 있으며, 이는 향후 시장 분석과 투자 판단에서 반드시 고려해야 할 변수다.
1. 거래 규모 변화
최근 5년간 서울 상업용부동산 시장은 뚜렷한 거래 위축 국면을 보였다. 2021년 약 30조 원에 달했던 거래금액은 2023년 11.6조 원, 2025년 11.9조 원(9월 30일 현재) 수준으로 축소되었다. 거래건수 역시 전월 150건에서 107건으로 감소하며 시장 유동성이 전반적으로 위축되었음을 보여준다. 금리 고착화, 기관투자자의 리스크 관리 강화, 외국인 자본 유입 둔화 등이 이러한 조정의 배경으로 지목된다.
그림1. 서울 상업용부동산 거래금액 추이 (위: 월별, 아래: 연도별)
자료. 비스킷 (일반거래 기준)
2. 쉐어딜의 구조적 확대
이러한 거래 위축 국면 속에서 쉐어딜(Share Deal)의 비중은 오히려 확대되었다. 전체 거래금액 기준 쉐어딜 비중은 2021년 1.2%에 불과했으나, 2023년 6.9%, 2025년에는 9.2%까지 상승하였다. 이는 외부 매수세가 약화된 환경에서 운용사들이 내부거래를 통해 유동성을 확보하고, 자산가치를 방어하려는 전략을 선택했음을 보여준다.
그림2. 상업용 부동산 시장 쉐어딜 비율 (5년간 일반, 집합, 쉐어딜 포함) 단위: 억 원
자료. NAI Korea 리서치센터
특히 주목할 부분은 쉐어딜 내부에서 나타나는 가격 차이이다. 동일 운용사 내 펀드 간 거래는 평당 약 2,910만 원으로, 서로 다른 운용사 간 거래(평당 약 2,830만 원)보다 높은 수준에서 체결되는 경향이 있다. 이러한 차이는 단순한 가격 왜곡이 아니라, 다음과 같은 구조적 요인에서 기인한다고 볼 수 있다.
- NAV 방어 효과
동일 운용사 내부 거래는 운용사가 관리 중인 여러 펀드의 순자산가치(NAV)를 안정적으로 유지하기 위한 목적일 수 있다. 이는 투자자에게 급격한 평가손실을 피하게 하여 시장 충격을 완화하는 긍정적 효과를 가진다.
- 유동성 관리 기능
만기가 도래한 펀드의 자산을 다른 펀드로 이관하는 과정에서, 운용사가 적정·보수적 가격을 책정함으로써 자금흐름을 원활하게 유지한다. 이는 차환 및 유동성 압박 상황에서 투자자 보호 장치로 기능한다.
- 보수적 평가 관행
동일 운용사 내부 이관은 외부 매각보다 리스크를 더 보수적으로 반영하는 경향이 있으며, 이 때문에 가격이 상대적으로 높게 나타날 수 있다. 이는 오히려 가치 저평가를 피하려는 합리적 조정으로 해석 가능하다.
따라서 동일 운용사 간 쉐어딜의 높은 가격은 불합리한 거래라기보다, 펀드 구조와 자본시장 제약 속에서 나타나는 합리적 조정 결과로 이해하는 것이 적절해보인다.
3. 시사점
첫째, 시장 통계에 반영되는 거래가격이 실제 외부 수요에 기인한 것인지, 내부거래의 결과인지 구분해야 한다.
둘째, 향후 시장 분석에서는 단순히 쉐어딜과 에셋딜을 이분법적으로 나누는 것을 넘어, 쉐어딜 유형(동일 운용사 vs. 교차 운용사)까지 구분한 심층 분석이 필요하다.
셋째, 국내 대체투자 시장이 성숙할수록 운용사 내부 유동성 조정 거래는 더욱 빈번해질 것이며, 이는 거래량 위축기에도 시장 가격의 안정성을 보완하는 기능을 수행할 것이다.
4. 결론
서울 상업용부동산 시장은 단순한 거래량 축소를 넘어, 거래 구조의 질적 변화를 경험하고 있다. 특히 2023년과 2025년 사례에서 확인되듯, 동일 운용사 간 쉐어딜 확대는 시장가격 방어와 유동성 조정의 제도적·합리적 수단으로 자리 잡고 있으며, 이는 향후 시장 분석과 투자 판단에서 반드시 고려해야 할 변수다.