2025년 1분기 서울 오피스 및 상업용 부동산 시장은 경기 불확실성과 고금리 환경의 영향 아래 규모별 양극화가 더욱 뚜렷해졌다. 시장 전반적으로 프라임 및 대형 자산 거래 비중이 높아진 반면, 중소형 자산의 거래는 크게 위축되며 양극화 현상이 심화되는 모습이다.
그림1. 건물규모별 거래량 현황
자료. NAI Korea 리서치센터
프라임 자산 중심의 거래 집중은 전년 동기 대비 거래금액이 30% 가량 감소했음에도 불구하고, 여전히 전체 거래금액의 절반 이상을 차지하며 시장을 주도했다. 특히 1,000억 원 이상의 프라임급 거래가 1조 2,599억 원으로 여전히 시장의 중심을 이루었고, 500억 원 이상 1,000억 원 미만의 대형 자산 거래도 소폭 증가했다. 반면 100억 원 이상 500억 원 미만의 중형 자산은 거래금액이 18% 줄어들며 감소폭이 두드러졌고, 소형 자산도 소폭 감소세를 보였다. 이러한 거래 흐름은 대형 및 프라임 자산에 투자자들이 집중하고, 중소형 자산은 금리 부담과 투자심리 위축으로 외면받는 상황을 잘 보여준다.
권역별로는 GBD에서 주로 중소형 오피스 거래만 관찰되며 전년 동기 대비 거래 규모가 절반 가까이 감소했다. YBD에서는 중형 규모 자산 거래가 63%나 급감하며 특히 두드러진 거래 위축을 보였다. 반면 마곡 등 일부 지역에서는 초대형 자산 선매입 거래가 시장을 견인해 거래금액을 크게 늘렸다.
이는 주요 권역뿐 아니라 비주요 권역에서도 ‘핵심 입지’ 중심의 거래 집중이 강화되고 있음을 방증한다.
그림1. 건물규모별 거래량 현황
자료. NAI Korea 리서치센터
신축 및 리모델링 자산 중심의 선매입 거래는 2025년 1분기 시장의 또 다른 특징이다. 전체 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 66%나 증가한 약 4조 원으로, 이는 국민연금과 KT투자운용이 주도한 마곡 원그로브·르웨스트시티타워의 선매입 완료가 큰 역할을 했다. 이외에도 CBD의 크리스탈스퀘어와 GBD의 강남파이낸스플라자, 363강남타워 등의 리모델링 및 시설 개선 자산 거래가 활발히 이루어졌고, YBD에서는 리모델링을 마친 원센티널 빌딩에 금융권 및 스타트업이 입주해 공실을 해소했다. ‘Flight To Quality(FTQ)’에 가까운 고품질 자산들이 시장의 중심으로 자리매김한 것이다.
매수 주체를 살펴보면, 전략적 투자자(SI)와 사옥 수요자가 거래를 이끌었다. 금융결제원, 유암코, 이수그룹, 정석기업(한진그룹 계열사) 등은 자산을 직접 확보해 사옥으로 활용하려는 목적을 분명히 했다. 이지스자산운용, KT투자운용, LB자산운용 등 국내 자산운용사 및 펀드도 주요 매수인으로 참여했으며, 국민연금과 GIC(싱가포르투자청) 등 해외 및 재무적 투자자도 투자에 적극적이었다. 특히 국민연금은 마곡 원그로브 선매입에 참여해 대형 거래를 성사시켰다. 이처럼 국내외 기관투자자 및 전략적 수요자가 시장의 ‘버팀목’으로 부각되고 있다.
향후 전망을 보면, 2025년에는 CBD 중심의 일부 신규 공급(예: KT 광화문 West) 외에는 신규 프라임 오피스 공급이 거의 없어, 단기적으로 공급 부담은 제한적일 수 있다. 다만 경기 위축과 고금리 부담으로 주요 임차인의 관망세가 지속될 것으로 보이며, 이는 시장 활동 둔화로 이어질 가능성이 크다. 하반기에는 SK그룹 계열사 이전 등으로 CBD의 추가 공실 증가가 예상되고, 2026년 이후로는 CBD 신규 공급물량이 대거 예정되어 있어 중장기적으로는 CBD 공실률 상승이 불가피할 전망이다.
참고로 리테일 시장은 내수 부진과 대형 유통업체의 구조조정으로 어려움이 계속되고 있으며, 물류 시장은 전력의 공급 문제 등으로 신규 수요가 일부 제약될 것으로 보인다. 따라서 상업용부동산 시장은 전반적으로 프라임·대형·신축 자산과 주요 투자자 중심의 양극화가 심화될 것이며, 투자자들은 새로운 기준에 따라 신중한 전략을 요구받게 될 것으로 보인다.
2025년 1분기 서울 오피스 및 상업용 부동산 시장은 경기 불확실성과 고금리 환경의 영향 아래 규모별 양극화가 더욱 뚜렷해졌다. 시장 전반적으로 프라임 및 대형 자산 거래 비중이 높아진 반면, 중소형 자산의 거래는 크게 위축되며 양극화 현상이 심화되는 모습이다.
그림1. 건물규모별 거래량 현황
자료. NAI Korea 리서치센터
프라임 자산 중심의 거래 집중은 전년 동기 대비 거래금액이 30% 가량 감소했음에도 불구하고, 여전히 전체 거래금액의 절반 이상을 차지하며 시장을 주도했다. 특히 1,000억 원 이상의 프라임급 거래가 1조 2,599억 원으로 여전히 시장의 중심을 이루었고, 500억 원 이상 1,000억 원 미만의 대형 자산 거래도 소폭 증가했다. 반면 100억 원 이상 500억 원 미만의 중형 자산은 거래금액이 18% 줄어들며 감소폭이 두드러졌고, 소형 자산도 소폭 감소세를 보였다. 이러한 거래 흐름은 대형 및 프라임 자산에 투자자들이 집중하고, 중소형 자산은 금리 부담과 투자심리 위축으로 외면받는 상황을 잘 보여준다.
권역별로는 GBD에서 주로 중소형 오피스 거래만 관찰되며 전년 동기 대비 거래 규모가 절반 가까이 감소했다. YBD에서는 중형 규모 자산 거래가 63%나 급감하며 특히 두드러진 거래 위축을 보였다. 반면 마곡 등 일부 지역에서는 초대형 자산 선매입 거래가 시장을 견인해 거래금액을 크게 늘렸다.
이는 주요 권역뿐 아니라 비주요 권역에서도 ‘핵심 입지’ 중심의 거래 집중이 강화되고 있음을 방증한다.
그림1. 건물규모별 거래량 현황
자료. NAI Korea 리서치센터
신축 및 리모델링 자산 중심의 선매입 거래는 2025년 1분기 시장의 또 다른 특징이다. 전체 상업용 부동산 투자 규모는 전년 동기 대비 66%나 증가한 약 4조 원으로, 이는 국민연금과 KT투자운용이 주도한 마곡 원그로브·르웨스트시티타워의 선매입 완료가 큰 역할을 했다. 이외에도 CBD의 크리스탈스퀘어와 GBD의 강남파이낸스플라자, 363강남타워 등의 리모델링 및 시설 개선 자산 거래가 활발히 이루어졌고, YBD에서는 리모델링을 마친 원센티널 빌딩에 금융권 및 스타트업이 입주해 공실을 해소했다. ‘Flight To Quality(FTQ)’에 가까운 고품질 자산들이 시장의 중심으로 자리매김한 것이다.
매수 주체를 살펴보면, 전략적 투자자(SI)와 사옥 수요자가 거래를 이끌었다. 금융결제원, 유암코, 이수그룹, 정석기업(한진그룹 계열사) 등은 자산을 직접 확보해 사옥으로 활용하려는 목적을 분명히 했다. 이지스자산운용, KT투자운용, LB자산운용 등 국내 자산운용사 및 펀드도 주요 매수인으로 참여했으며, 국민연금과 GIC(싱가포르투자청) 등 해외 및 재무적 투자자도 투자에 적극적이었다. 특히 국민연금은 마곡 원그로브 선매입에 참여해 대형 거래를 성사시켰다. 이처럼 국내외 기관투자자 및 전략적 수요자가 시장의 ‘버팀목’으로 부각되고 있다.
향후 전망을 보면, 2025년에는 CBD 중심의 일부 신규 공급(예: KT 광화문 West) 외에는 신규 프라임 오피스 공급이 거의 없어, 단기적으로 공급 부담은 제한적일 수 있다. 다만 경기 위축과 고금리 부담으로 주요 임차인의 관망세가 지속될 것으로 보이며, 이는 시장 활동 둔화로 이어질 가능성이 크다. 하반기에는 SK그룹 계열사 이전 등으로 CBD의 추가 공실 증가가 예상되고, 2026년 이후로는 CBD 신규 공급물량이 대거 예정되어 있어 중장기적으로는 CBD 공실률 상승이 불가피할 전망이다.
참고로 리테일 시장은 내수 부진과 대형 유통업체의 구조조정으로 어려움이 계속되고 있으며, 물류 시장은 전력의 공급 문제 등으로 신규 수요가 일부 제약될 것으로 보인다. 따라서 상업용부동산 시장은 전반적으로 프라임·대형·신축 자산과 주요 투자자 중심의 양극화가 심화될 것이며, 투자자들은 새로운 기준에 따라 신중한 전략을 요구받게 될 것으로 보인다.